Quel premier investissement réaliser en immobilier d’entreprise ?

Quand on pense investissement immobilier, on pense souvent immobilier résidentiel. Pourtant, il existe bien un autre marché immobilier, plus spécifique et qui reste encore méconnu des particuliers, permettant d’atteindre de meilleures rentabilités sur le long terme et offrant de belles perspectives de plus-values. Vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel ? Comment procéder et quel premier investissement réaliser en immobilier d’entreprise ?

 

L’immobilier d’entreprise : un placement aux nombreux avantages

 

Investir dans l’immobilier d’entreprise, c’est devenir propriétaire de bureaux, de locaux commerciaux, de locaux d’activité, d’hôtel, de résidences de service… En somme, c’est devenir propriétaire de murs, immeubles ou bâtiments, occupés par des professionnels.

 

Pourquoi investir dans des bureaux ou des locaux commerciaux ?

Alors que nombre d’investisseurs se tournent vers l’immobilier résidentiel, l’immobilier d’entreprise demeure un placement sûr et rentable. Selon les données de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière sur les vingt dernières années, l’investissement immobilier professionnel dégagerait en moyenne un taux de rendement annuel supérieur à 9%, nettement supérieur aux taux de rendement qu’offre le marché du résidentiel.

Il faut cependant noter que la rentabilité va varier selon la typologie de l’actif : il est donc possible d’investir sur du commerce pour un rendement de 3%, et d’atteindre un rendement de 10% sur de l’entrepôt. Cette variation va dépendre de plusieurs facteurs généralement assimilés au risque lié à l’investissement. Plus le rendement est élevé, plus le risque lié à l’investissement est important. À l’inverse, plus l’investissement est sécurisé, plus l’investisseur investira sur des taux de rendements bas. Dans toutes ces catégories, les locaux commerciaux sont la typologie d’actif la plus représentée. Leur rentabilité est généralement autour de 7 %.

L’immobilier d’entreprise est en général considéré comme sécurisant pour les propriétaires-bailleurs, notamment par la législation qui encadre les relations bailleurs-preneurs. Il existe différents types de baux spécifiques selon la nature du bien et l’activité du locataire. Les deux plus fréquemment rencontrés sur le marché de l’immobilier d’entreprise, sont le bail commercial et le bail professionnel.

 

Bail commercial ou bail professionnel ?

Le bail commercial et le bail professionnel sont des contrats qui encadrent la relation entre le bailleur et le preneur. Mais comment bien choisir son bail de location ? Tout d’abord, il faut savoir que ces deux régimes ne s’adressent pas à la même typologie de locataire.

Le bail commercial est d’usage pour les activités commerciales, industrielles et artisanales. Il dispose en général d’une durée minimale déterminée de neuf ans, et se divise en trois périodes fermes de trois ans, aux termes desquelles seulement le locataire a la possibilité de donner congé avec un préavis de six mois. Le régime du bail commercial est considéré comme le régime le plus sécurisant pour le locataire car il lui permet de disposer de ce que l’on appelle la « propriété commerciale » et d’un droit au renouvellement. Il procure au propriétaire la sécurité d’avoir son locataire pendant des périodes de 3 années.

Le bail professionnel est lui d’usage pour toutes les autres activités, notamment les activités non commerciales comme les professions libérales. Le bail professionnel se conclu généralement pour une durée minimale de 6 ans et peut être résilié à tout moment avec
un préavis de 6 mois. Le propriétaire-bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Le bail professionnel est cependant moins sécurisé pour le bailleur qui peut recevoir congé à tout moment avec un préavis de 6 mois.

 

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

 

Le choix du bien en fonction de vos objectifs.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel ? Avant toute chose, il est important de bien définir vos objectifs afin de choisir le meilleur investissement à réaliser.

Si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, privilégiez les investissements sécurisés qui ne risquent pas de se dévaluer avec le temps. Vous investirez plutôt sur des murs commerciaux en centre-ville et sur des emplacements n°1. Les rendements seront plus faibles mais assurés sur le long terme avec un faible risque de vacance. Vous pouvez aussi investir sur des plateaux ou immeubles de bureaux en centre-ville ou sur des zones d’activités.

Si vous souhaitez compléter vos revenus de retraite, choisissez d’investir sur des actifs « liquides » sur le marché et offrants des rendements immédiats plus importants, comme des locaux d’activités ou des entrepôts. Cette typologie permet d’atteindre des rentabilités plus élevées et la demande à la location reste constante. Vous aurez peu de risque de vacance locative sur la durée.

Si vous avez un petit budget et que vous souhaitez le placer dans un investissement sécurisé sans vous préoccuper de la gestion, vous pouvez aussi investir sur des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Plutôt que d’investir seul, vous investirez avec d’autres investisseurs dans ces sociétés, en achetant un nombre de parts à hauteur de vos capacités financières, sur lesquelles vous toucherez un revenu régulier. La société de placement s’occupera elle de trouver les biens immobiliers, de les acheter et de gérer les locataires.

 

Immobilier professionnel : quelle structure d’acquisition ?

Comme pour l’immobilier résidentiel, il est tout à fait possible d’acquérir votre premier local en nom propre. Un choix qui reste cependant marginal, surtout s’il s’agit d’un premier achat. En général, les investisseurs particuliers investissent via :

• une SCI (Société Civile Immobilière) qui permet d’unir plusieurs investisseurs dans un cadre juridique relativement souple ;

• une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), souvent privilégiée par les petits montant d’investissements. Elle permet d’investir collectivement des fonds en immobilier locatif, aussi appelé « Pierre Papier », et de percevoir un rendement au prorata des parts détenues, la gestion du bien étant confiée à une société spécialisée ;

L’immobilier d’entreprise vous assure des revenus passifs et une plus-value intéressante à terme.

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Notre équipe investissement intervient comme conseil sur le grand Sud-ouest auprès d’investisseurs institutionnels (SCPI, SIIC, fonds d’investissement, foncières) et privés. Véritables spécialistes sur le marché d’investissement, nous vous apportons notre expertise sur toutes typologies d’actifs.

 

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